Prescripción del derecho y la acción en materia a de derechos registrados a la luz del principio IV de la Ley 108-05

Por Keila Elizabeth González Belén viernes 7 de mayo, 2021

Resulta ser de carácter epistemológico o de conocimiento general que, la primera forma elemental del pensamiento es el concepto, la cual tiene la defunción como la capacidad de dar significado de manera concreta o abstracta. Lo anterior nos obliga a iniciar con la definición de manera nominal y real el concepto de “prescripción”.

Prescribir no es más que dar forma a una situación de hecho por el paso del tiempo, produciendo con ello consecuencias jurídicas que pueden ser favorables o desfavorables; así, el discurrir del tiempo puede dar como consecuencia la pérdida de un derecho, tal el caso de la prescripción extintiva, o puede generar el nacimiento de un derecho nuevo, como sucede con la prescripción adquisitiva. En materia inmobiliaria, el principio 4to de la ley 108-05 consagra el principio de imprescriptibilidad de los derechos registrados al indicar que: “Todo derecho registrado de conformidad con la presente ley es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado”. En clave de explicar con mayor amplitud, retomaremos este enunciado normativo mas adelante.

En los términos del artículo 2223 del Código Civil Dominicano, la prescripción es de carácter eminentemente privado, esto es, que el juez no puede decretarla de oficio, de modo que es dable pensar que dicha institución jurídica pueda ser modificada por las partes de mutuo acuerdo, siempre que haya sido adquirida ya, según dispone el artículo 2220.

Aunque la prescripción extintiva y adquisitiva parecen enmarcar una misma institución jurídica debido a su igual denominación, lo cierto es que se refiere a situaciones jurídicas concretas diferentes la una de la otra; la prescripción adquisitiva implica el nacimiento de un derecho a consecuencia del paso del tiempo; en cambio, la extintiva supone el desvanecimiento de un derecho, obligación o acción en base a las mismas causas.

Hay tres aspectos importantes a destacar en relación al contenido esencial del principio de imprescriptibilidad en materia inmobiliaria: en primer lugar, lo referente a la no pérdida de un derecho inmobiliario por el trascurso del tiempo; en segundo término, la no adquisición de derechos sobre inmuebles ya registrados y por supuesto, la prescripción de la acción independientemente de la existencia del derecho.

A propósito de los aspectos anteriores, hablemos sobre la prescripción extintiva en relación con derechos registrados. El fundamento de la prescripción extintiva es el mantenimiento del orden social y la seguridad jurídica, esto al evitar que situaciones jurídicas se prolongan de manera indefinida, asumiendo una negligencia por parte del titular del derecho en relación con su inacción.

Tal y como habíamos manifestado al inicio de este escrito, en materia inmobiliaria el legislador ha establecido la inaplicabilidad de la prescripción adquisitiva para los derechos reales inmobiliarios una vez publicitados en el Registro de Títulos; de modo que, no existe la pérdida del derecho real inmobiliario por el paso del tiempo o por la falta de uso del titular del derecho. Esto implica, el mantenimiento del derecho en el estado en que se encontraba al momento de su inscripción; un derecho real inmobiliario no puede extinguirse más que por disposición expresa del titular o por expropiación.

Este aspecto parece no estar en discusión, y así ha sido recogido por la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia en sentencia número 14 del 5 de junio de 2013, contenida en el B.J. número 1231, al indicar que: “El plazo de prescripción previsto por el artículo 815 del Código Civil no tiene aplicación en materia de inmuebles registrados. Por tanto, el derecho de copropiedad que recae sobre un inmueble registrado fomentado en una comunidad de bienes es imprescriptible, por aplicación del principio IV de la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario”.

Por su lado, la imprescriptibilidad en términos adquisitivos implica que la posesión pacifica, ininterrumpida e inequívoca por espacio de 20 años o más, sobre un terreno que ha sido previamente objeto de inmatriculación, no genera derecho alguno; esta afirmación, aunque básica para los entendidos del derecho, es sumamente desconocida por la población, lo que genera grandes problemáticas de carácter social con las llamadas ocupaciones; urge un mecanismo de concientización ciudadana al respecto.

“No hay prescripción adquisitiva sobre un terreno registrado, aunque quien la reclame haya poseído el terreno por más de veinte años”. Así lo ha establecido la Suprema Corte de Justicia en sentencia del 11 de junio de 2008, publicada en el B. J. 1171. Este es sin lugar a duda, el contenido más práctico de este principio, sin embargo, el que genera mayor malestar en términos sociales, por la errónea interpretación general de que el haber ocupado un terreno por más de 20 años, confiere a sus ocupantes la calidad de propietarios, lo que genera serias controversias a la hora de que realizar desalojos de terrenos privados ocupados por particulares. Desde nuestro punto de vista, esta es una situación fácilmente subsanable con simple información adecuada y oportuna. El Estado está en la obligación de hacer campañas informativas a la ciudadanía respecto de la imposibilidad de generar derechos a partir de ocupaciones ilegales en terrenos registrados.

En lo que respecta a la prescripción de las acciones relativas a derechos reales inmobiliarios, es importante tener clara la diferencia entre derecho mismo y la acción, vista como un derecho subjetivo autónomo que busca desencadenar la actividad jurisdiccional, es decir, alcanzar la tutela judicial. Así las cosas, es erróneo establecer que la subsistencia del derecho a penar del paso del tiempo genera en consecuencia la subsistencia de la acción.

Asumir que las acciones que involucran derechos registrados son imprescriptibles en la misma medida que el derecho, implica una afectación del principio de seguridad jurídica y de la tutela judicial efectiva; las vías de derecho tienen que ser temporales, pues eternizarlas no es más que afectar el orden social. Y entonces ¿qué utilidad tiene el que mi derecho inmobiliario sea imprescriptible si no puedo ejercitarlo judicialmente?; pues la utilidad práctica es que, mi derecho continuará inalterable lo que se impone a los terceros, de modo que, si bien no puedo reclamar judicialmente la partición de un bien de la comunidad una vez vencido el plazo establecido por la Ley; en tanto mi derecho es imprescriptible, el copropietario jamás podrá disponer de él sin mi previa autorización

En resumen, tal como abordamos en los párrafos precedentes, los derechos reales inmobiliarios una vez registrados gozan de imprescriptibilidad; es decir, no opera respecto de ellos prescripción adquisitiva, dicho de otro modo: no opera saneamiento sobre saneamiento; tampoco son susceptibles de prescripción extintiva, no se pierde el derecho subjetivo con el paso del tiempo o el desuso de dicho derecho; sin embargo, cosa distinta es establecer la imprescriptibilidad del ejercicio de la acción para hacer efectivo dicho derecho, la cual prescribe en los términos y condiciones establecidas en la ley.

Sobre la autora:

Lic. Keila Elizabeth González Belén, Abogada. Máster en Derecho Inmobiliario y Registral, y en Educación Superior. Jueza del Tribunal de Jurisdicción Original de San Pedro de Macorís. Docente de la Escuela Nacional de la Judicatura de la materia Derecho Inmobiliario. Docente de la Universidad Central del Este de las materias: Legislación de Tierras I y II. He participado como docente en maestrías de la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD); la Universidad Abierta para Adultos (UAPA); y la Universidad Docente de la Universidad Federico Enríquez y Carvajal (UFHEC). También ha impartido diplomados de la Universidad Central del Este, Colegio de Abogados, Funjepro, entre otras.

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