Ineficacia del certificado de título y duplicado del dueño, como documentos de seguridad del tráfico jurídico inmobiliario

Por Keila Elizabeth González Belén lunes 19 de abril, 2021

El certificado de título es el documento por excelencia para materializar la publicidad formal del derecho de propiedad inmobiliario inscrito en el Registro, este documento da constancia de la existencia del derecho y su titularidad; el certificado de título original permanece en el Registro y es emitido a las partes un duplicado o extracto con el mismo contenido que el original. La finalidad de la emisión del certificado de título y duplicado del dueño es dar garantía y certeza del derecho contenido en el Registro y, en consecuencia, revestir al tráfico jurídico inmobiliario de seguridad jurídica, fundamentada en una apariencia de exactitud. No obstante, a lo anterior, lo cierto es que, en la práctica, este documento no ha recubierto a las transacciones inmobiliarias de la seguridad que debería, en tanto la información contenida no es basta ni actual, lo que, en esencia, lejos de constituir una garantía, deviene en una debilidad.

En este orden y para dar contexto a lo afirmado, analicemos en primero término los aspectos legales de dicha figura. Así pues, del contenido del artículo 91 de la Ley 108-05, sobre Registro Inmobiliario, se extrae que el certificado de título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado Dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo. Por su lado, el duplicado del certificado de título es una copia fiel de este, emitida para entrega a los titulares del derecho; se emite tantos duplicados como titulares tenga el inmueble; este documento constituye una materialización de la publicidad formal y procura dar constancia de la existencia del derecho y la titularidad de este. No obstante, la definición legal, huelga decir que, también la dogmática se ha referido al significado del certificado de título.

Así pues,  Jerónimo González y Martínez, indica: “El título de propiedad que, extendido en pergamino o papel muy fuerte, recibe el interesado, presenta las siguientes características: 1.a, la de ser expedido en nombre del Estado, como si este entregara directamente la propiedad alodial y respondiera de las consecuencias de la inmatriculación; 2.a, la de ser irrevocable, anulando, en su consecuencia, la fuerza real de los títulos anteriores; 3.a, la de presentar de un modo sinóptico los datos descriptivos de la finca y de los derechos que la afectan; 4.a, la de servir no solo como medio de prueba, sino también de soporte a la propiedad en el papel infiltrada, de suerte que la posesión del mismo documento o las relaciones jurídicas de que sea objeto repercuten sobre aquel derecho real[1]. Resulta relevante manifestar que, el certificado no solo se limita a la dimensión establecida en la definición legal y dogmática anteriormente descrita, sino que como veremos a continuación posee otras dimensiones.

Así mismo, en lo referente al contenido registral y catastral del certificado de título, establece el artículo 66 del Reglamento General de Registro de Títulos, que este hará constar: la forma en que se ha individualizado, designación catastral, extensión superficial, las mejoras, causa que origina el derecho, fecha de adquisición del derecho, fecha de inscripción y datos para identificar al titular. En esencia, se trata de una descripción sucinta que permita identificar catastralmente la parcela, el titular del derecho y la forma en que surge dicho derecho.

Es que, hablar de que un documento es garante de una situación jurídica determinada, en este caso, de un derecho de propiedad; implica darle a dicho documento una fuerza legal solo atacable a través de la inscripción en falsedad, de ahí que, afirmar que el Estado garantiza el derecho de propiedad por medio del certificado de título constituye a todas luces una falacia ad verecundiam, esto así porque los medios por los que puede destruirse la información contenida en este documento lo convierten en sumamente frágil y atacable.

Veamos un poco al respecto: El certificado de título garantiza y acredita la existencia del derecho y su titularidad, es decir, garantizar y acreditar la existencia del derecho es la finalidad de este documento; sin embargo, el estado jurídico y la vigencia de ese derecho, se acredita por una certificación, según. Por otro lado, ¿es necesario que el Registro de Títulos emita un documento que habrá de permanecer en la misma institución y cuyas informaciones están todas contenidas en el registro complementario? ¿tiene algún valor real este documento más que meramente ceremonial? Desde nuestro punto vista no tiene ninguna importancia práctica la emisión del certificado de título, no tiene utilidad si quiera como mecanismo de consulta, constituye un gasto innecesario para la institución, pues la información que garantiza y acredita el Estado no necesita estar el pergamino fuerte, basta con que esté contenida en los registros digitales.

De igual forma, la emisión del duplicado del dueño, más que garantizar la seguridad del tráfico jurídico, es un documento que se presta a disminuir la eficacia de la publicidad registral, ¿por qué hago esta afirmación?; pues porque la posesión del duplicado del dueño da un sentido de falsa seguridad a los intervinientes en el negocio jurídico, quienes muchas veces, confiados en este documento que acredita la titularidad de un derecho, no acceden a la publicidad registral por entender que el principio de exactitud arropa el duplicado. Este documento también puede constituir una traba a la realización de un negocio jurídico, en la medida en que su pérdida puede implicar la no realización del mismo, sobre todo en los casos de fallecimiento del titular. Entonces, si no tengo el certificado de título duplicado del dueño, de seguro que habré de acudir al Registro de Títulos en buscar de la información actualizada que me otorga la certificación del estado jurídico; y de seguro que podré, de modo más eficiente, tener acceso a mis derechos como sucesor, aun si no tengo el pergamino; a la larga, la importancia dada a este documento está restando, más que sumando al tráfico inmobiliario.

Otro aspecto importante a destacar en los duplicados de dueño es lo imprecisa de la información en cuanto el objeto; esto es, ciertamente contiende el duplicado la información del titular del derecho, y los datos del inmueble, más ¿puede este documento brindarnos información respecto de la ubicación de dicho inmueble?, lo cierto es que no y esto también constituye un mecanismo propicio para el fraude, en tanto puede utilizarse, como así ha sido, el duplicado de dueño de un inmueble, para realizar un negocio jurídico en relación a otro inmueble.

De hecho, la publicidad formal del Registro, en términos generales es débil en cuanto a este aspecto, no pone al tercero en condiciones prácticas de establecer que la información registral consultada, se corresponde con la material; esto sería válidamente subsanable con colocar en la certificación del estatus jurídico, información referente a la ubicación física del inmueble, a través de la impresión del plano individual en la parte final de la certificación; de modo que el propietario pueda determinar con exactitud dónde está su inmueble, que un tercer adquiriente pueda saber con exactitud que el negocio jurídico que se encuentra realizando en base a un inmueble determinado es certero; mejor aun, la colocación de un código QR en el documento, de modo que aquellos que tengan que realizar alguna operaciòn en base a las informaciones que contiene, puedan constatar dichas informaciones de manera actual.

En esencia, la utilidad y eficacia del certificado de título y el duplicado de dueño, como documento de garantía de la seguridad jurídica es discutible, en tanto no acredita de modo eficiente la existencia del derecho, ni la vigencia del mismo, de igual modo, no garantiza su estatus jurídico y no existe forma de relacionarlo materialmente con inmueble que describe. Es un documento que no tiene mayor valor que como medio probatorio de la existencia de dicho derecho; pero un medio probatorio que puede de modo más efectivo, ser suplido por la certificación y el acceso a herramientas tecnológicas que permitan garantizar de modo màs efectivo el principio de legitimidad y la seguridad del tràfico inmobiliario.

[1] Estudios de Derecho Hipotecario (Origenes, Sistemas y Fuentes); D. Jerónimo González y Martínez; Pag. 1, Madrid.

 

Identificación de quien escribe

Lic. Keila Elizabeth González Belén, Abogada. Máster en Derecho Inmobiliario y Registral, y en Educación Superior. Jueza del Tribunal de Jurisdicción Original de San Pedro de Macorís. Docente de la Escuela Nacional de la Judicatura de la materia Derecho Inmobiliario. Docente de la Universidad Central del Este de las materias: Legislación de Tierras I y II. He participado como docente en maestrías de la Universidad Autónoma de Santo Domingo (UASD); la Universidad Abierta para Adultos (UAPA); y la Universidad Docente de la Universidad Federico Enríquez y Carvajal (UFHEC). También ha impartido diplomados de la Universidad Central del Este, Colegio de Abogados, Funjepro, entre otras.

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