RESUMEN
Debido al auge de la propiedad inmobiliaria y la importancia que reviste la apropiación del suelo, no solo para el capitalismo y la inversión extranjera, sino para el desarrollo sostenible de los pueblos; las constituciones modernas, como es la nuestra, contemplan como parte de sus derechos fundamentales, el derecho a la propiedad. El preámbulo de nuestra constitución está orientado en una serie de valores superiores que son mandatos de optimización, como el imperio de la ley, la justicia, la solidaridad, la paz, bienestar social, entre otros forman parte del fundamento del no absolutismo del derecho de propiedad, o lo que es lo mismo: la llamada función social de dicho derecho.
Así pues, concebir el derecho de propiedad desde un ámbito social, permite reafirmar la profunda transformación que ha experimentado la propiedad privada en nuestro siglo, permitiendo entonces advertir la posibilidad de imponer al propietario deberes positivos derivados de la función social de la propiedad. Esta función social ha sido reconocida por nuestra Constitución Dominicana, al establecer en el artículo 51: “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene el derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.
El reconocimiento de la función social de la propiedad se comporta como un mecanismo de legitimación para el legislador ordinario para actuar de forma específica frente a las necesidades colectivas, definiendo una serie de limitaciones, deberes y obligaciones que de cierto modo delimitan y determinan el contenido general del dominio, debiendo respetar, esto sí y desde luego, su contenido esencial. De modo que, es dable afirmar que la función social solo puede ser determinada por el legislador quien en su función propia de interpretar el interés de la colectividad habrá de establecer el contenido del derecho en la ley adjetiva, regulando así su ejercicio bajo el amparo, desde luego, de la ley sustantiva. Cabe destacar también, que esta función social de la propiedad sólo tendrá eficacia jurídica inmediata y efectividad práctica, en tanto haya sido concretada y desarrollada por las leyes, y de acuerdo con lo dispuesto en estas.
En lo referente a su función social, un aspecto a destacar de la propiedad es que esta trasciende a la esfera de la propiedad privada, desplegando su eficacia sobre el derecho de propiedad, constituyendo un elemento normativo que limita en cierta medida la posición subjetiva del propietario. Así pues, esta función social se fundamenta pues en el interés de la colectividad, que abarca toda riqueza del país en sus distintas formas, y sea cual fuere su titularidad. La función social del derecho de propiedad implica entonces, que este derecho no puede verse más de un modo individualista, cual si solo estuviera en juego el interés particular del propietario; esto tomando en cuenta que la propiedad, específicamente la propiedad inmobiliaria, habrá de suponer en ciertos casos y bajos ciertas condiciones la utilización de esos bienes en interés de la colectividad, o por su lado, la limitante de que su uso no afecte de algún modo los derechos de la generalidad.
En ese sentido lo ha establecido el Tribunal Constitucional Español, en sentencia 37/1987 del 26 de mayo al sostener que: “su contenido esencial [de la propiedad] no puede hacerse desde la exclusiva consideración subjetiva del derecho o de los intereses individuales que a éste subyacen, sino que debe incluir igualmente la necesaria referencia a la función social, entendida, no como mero externo a su definición o a su ejercicio, sino como parte integrante del derecho mismo”.
Estas disposiciones dejan ver claro, que la función social del derecho de propiedad supone la existencia de deberes y obligaciones para el propietario, limitando así el posible ejercicio antisocial de la propiedad que se realice afectando o causando daños a terceros. Se trata pues, de un contrato social, en los términos de la Teoría de Rosseau, mediante el cual el ciudadano adquiere el derecho de propiedad de la tierra de manos del Estado y con ese derecho, el deber de cumplir con la función social de la propiedad, íntimamente relacionada a los límites impuestos por los derechos de los terceros y el bien común.
Estas limitantes al derecho de propiedad que se derivan de su función social se fundamentan según Josserand, en la teoría del abuso de los derechos; es decir, la obligación del propietario de no abusar de su derecho de propiedad en perjuicio de terceros. Este abuso de derechos implicaría según señala el autor, en primer lugar, los actos que procedan de la intención de perjudicar al prójimo, o uso malicioso o malévolo de la propiedad; de igual forma los actos ejecutados para la satisfacción de un interés egoísta, pero que no es serio ni legítimo; y por último el acto realizado por un propietario que, teniendo entre varias maneras de ejercer su derecho, opta por la que pueda perjudicar más gravemente a un tercero.
En fin, si bien el propietario tiene, como parte de su derecho de propiedad, el derecho de gozar, usar y abusar de la cosa; este derecho no es absoluto en tanto implica una función social, función esta que crea obligaciones para el propietario, obligaciones que derivan del interés general y la prohibición del abuso del derecho, estas condiciones garantizar, influyen de manera de manera directa en el desarrollo sustentable en tanto que garantizan la paz social y la vida en comunidad.
Por otro lado, como contraprestación al cumplimiento de estas obligaciones asumidas por el propietario, en ese juego de roles asumido a través del contrato social, el Estado también adquiere obligaciones en favor de ese propietario, específicamente la obligación de garantizar seguridad jurídica. La seguridad jurídica supone la garantía de no perturbación del derecho adquirido a través de los mecanismos de adquisición a disposición por el Estado, de igual forma la confianza de que, en caso de perturbación, el Estado pondrá a disposición las vías judiciales eficaces para el reclamo efectivo de los derechos vulnerados.
En materia de derecho de propiedad y de modo más específico, de propiedad inmobiliaria, la obligación de seguridad jurídica por parte del Estado tiene su fundamento en la fe pública registral; esto así porque el registro no es, en palabras de Nicolás Nogueroles, un mero órgano de publicidad de la realidad extra registral, es por sobre todas las cosas, un órgano de garantía de seguridad jurídica y es, sin lugar a dudas, la única forma salvaguardar el tráfico jurídico inmobiliario y con ello la inversión extranjera.
Finalmente, como corolario a las anteriores afirmaciones, podemos indicar que el acceso al registro dota a la inscripción de fe pública registral, lo que supone una garantía de seguridad jurídica para el tráfico inmobiliario, una obligación de cuido por parte del Estado para el derecho de propiedad inmobiliaria; en esa misma medida esta obligación por parte del Estado, que a la vez es prerrogativa para el ciudadano, supone como parte de la función social de la propiedad y de ese simbólico contrato social, la obligación para el propietario de respetar los límites impuestos por la el bien común, suponiendo con ello respeto a la ley y la constitución.
Por Magistrada Keila González