RESUMEN
En el artículo anterior, estuvimos detallando de manera minuciosa lo que es en si el Punto de Equilibrio Técnico. La simpleza de su concepto radica en la nivelación contractual, a través de la ejecución de los fideicomisos, dando lugar a la constancia jurídica que refleja este instrumento en el desarrollo y administración de bienes tangibles e intangibles.
No obstante, la relevancia del punto de equilibrio técnico, se consolida en la conexión continua a los demás dependientes, los cuales son el equilibrio legal y financiero. Siendo estos tres la constante absoluta de la apertura a una administración eficiente de los fondos invertidos para la creación, implementación y finalización de un proyecto inmobiliario. Concluida, la fase de gestión de permisos de construcción, registro de contrato ante las entidades correspondientes (Cámara de Comercio y Producción, Dirección General de Impuestos Internos, etc.), la obtención del Registro Nacional del Contribuyente (RNC), la Fiduciaria posee la total potestad de iniciar los preparativos de activación del punto de equilibrio legal.
Por lo tanto, la relación del Punto de Equilibrio Legal se sustenta en que la propiedad del inmueble se transfiere de un dueño ordinario a un ente con personalidad jurídica. Es decir, que el terreno que sea hacía constar como propiedad de una persona física o moral, deberá pasar a la titularidad del fideicomiso constituido y administrado por la fiduciaria de preferencia del o los Fideicomitentes.
Sin embargo, para que este plan sea de total transparencia y fluida, la Fiduciaria ha constatado que el Certificado de Titulo de la propiedad se encuentra limpio de hipotecas, saneado, deslindado, sin ninguna Litis pendiente ante los tribunales de la República Dominicana y siendo de un único dueño. Obtenida esta constancia, al inicio de la constitución del fideicomiso, en su etapa contractual, se indica con exactitud si dicho inmueble será adquirido por el Fideicomiso o será aportado.
Es importante aclarar, que cuando hablamos de estas dos modalidades su resultado se plasma de la manera siguiente: 1) Cuando se habla de que será adquirido por el Fideicomiso, se fundamenta en que el inmueble a donde será desarrollado el proyecto, no se encuentra a nombre del fideicomitente, sino de un tercero. Por consiguiente, será necesario la redacción de un Acto de Venta de inmueble, donde las partes suscribientes son el fideicomiso representado por su Gestor Fiduciario y el tercero dueño del terreno, pagándose dichos fondos a través de la cuenta del fideicomiso o proyecto; 2) Cuando se habla de que el inmueble será aportado al fideicomiso, se refiere a que dicho terreno se encuentra a nombre del desarrollador o fideicomitente. Sustituyéndose un Acto de Venta por una Enmienda al Contrato donde el fideicomitente traspasa los derechos del terreno al fideicomiso de modo limpio, sin las condicionantes antes detalladas.
Dependiendo del tipo de proyecto, se podrá gestionar una excepción de impuesto a transferencia, en caso de ser bajo costo; o se procederá a constituir el expediente que conllevará al pago de un impuesto a la transferencia inmobiliaria ante la DGII. Siendo la gestión final el deposito del Certificado de Titulo ante la Jurisdicción Inmobiliaria correspondiente, y el producto resultante el un Título de Propiedad a nombre del fideicomiso.
En fin, el Punto de Equilibrio Legal es una parte importante para que las facilidades de crédito sean aperturadas sin ningún contratiempo para el desarrollo del proyecto. Es decir, es un requisito prioritario para la gestión del préstamo interino ante cualquier entidad financiera.
Por Josué del Orbe
Abogado e investigador, Especialista en Derechos Humanos y Derecho Internacional Humanitario, Prevención de Lavado de Activos y Compras y Contrataciones Públicas. Instagram: @josuedelorbe13.