RESUMEN
Finalizamos esta serie con el punto de equilibrio económico, medio que encierra los flujos adquiridos y a ser invertidos en un proyecto inmobiliario. Su función esencial es sustentar desde el inicio y hasta el fin de su ejecución el levantamiento, construcción y entrega de los inmuebles desarrollados.
No obstante, su definición jurídica radica en la relación del nivel de ventas y recepción de recursos de parte de los compradores interesados de un proyecto en específico. El punto de equilibrio económico trata de nivelar el capital versus los ingresos y los gastos totales del proyecto, resumiéndose en la determinación de los costos de construcción, obligaciones impositivas, pagos nominales, etc., teniendo como producto la viabilidad de sustancial en toda la operatividad del fideicomiso.
De hecho, la Ley 189-11 sustenta claramente el modus operandi de como deben desarrollarse los proyectos bajo la figura de los fideicomisos, con el objetivo central de captar fondos íntegros, alejando de esta manera el déficit y el no compromiso del capital inicial de constitución del fideicomiso inmobiliario. Teniendo claro que para la constitución de los fideicomisos es necesario el aporte de recursos económicos que sustenten la apertura del fideicomiso y el pago de los procedimientos iniciales de registro, pago de impuestos y transferencia de la propiedad del terreno al patrimonio del fideicomiso.
Aunque la ley no es tan explícita como debe ser el cuerpo financiero de los fideicomisos, el o los desarrolladores deberán aportar un fondo inicial, es decir un porcentaje de inversión que sustente las etapas iniciales del proyecto. Cuando resaltamos la etapa inicial, nos referimos a la solicitud de permisos de construcción, saneamiento y limpieza del terreno, remoción de escombros, y posterior a la aprobación de los permisos de construcción, la excavación. Antes de iniciar un fideicomiso inmobiliario, el o los fideicomitentes deben establecer la rentabilidad de un proyecto en base a ubicación, publico a captar, cotizaciones de materiales y costos fijos, que simbolizan la cantidad de viviendas o apartamentos a ser construidos, tales como la administración que sustente la eficacia o efectividad del proyecto.
En otro tenor, debe tenerse pendiente la variabilidad de los costos de construcción en el presupuesto inicial, sustentándose también uno complementario. Incluyendo de esta manera la sustentabilidad de la mano de obra, recepción y transporte escombros y materiales. Por último y no menos importante, el costo de venta de los inmuebles dependiendo de su tipología, composición interna, amenidades, etc.
Una vez el proyecto avance, por lo menos un 25% a 50%, tanto la fiduciaria como el o los fideicomitentes, deberán realizar un estudio sobre el éxito en el capte de ganancias, así como también el proyecto haya superado las expectativas financieras generadas desde el inicio. En caso de que no hayan sido alcanzadas dichas expectativas, es una advertencia clara de un déficit o de perdidas leves o sustanciales, llevando de esta manera al o los desarrolladores a la evaluación de sus costos de construcción o precios de las viviendas.
En fin, el punto de equilibrio económico, es la base principal para que las entidades de intermediación financiera evalúen la capacidad crediticia del proyecto, siendo beneficiario de un instrumento financiero llamado “Préstamo Interino”. Los bancos procederán a someter una pre-aprobación a análisis, siendo los elementos a observar el porcentaje acorado en el contrato base de constitución del fideicomiso. En consecuencia, es difícil, no imposible, que uno o varios fideicomitentes puedan sustentar un proyecto de alta envergadura con capital propio, siendo necesaria esta facilidad crediticia.
Por Josué del Orbe
Abogado e investigador, especialista en Derechos Humanos y Derecho Internacional Humanitario, prevención de Lavado de Activos y Compras y Contrataciones Públicas. Instagram: @josuedelorbe13.