RESUMEN
Desde la orden ejecutiva 511 del 1ro de julio de 1920 (G. O. No. 3147), que introduce en Sistema Torrens en la República Dominicana, rendida por Thomas Snowden, contraalmirante de la Armada de los Estados Unidos y gobernador militar de Santo Domingo, en períodos de intervención militar norteamericana (1916 al 1924), se ha intentado consolidar un sistema inmobiliario registral de prácticas que aseguren confianza y seguridad en el sistema inmobiliario, la protección efectiva del derecho de propiedad y la promoción de un entorno de inversión atractivo y fiable.
En una entrega anterior, profundizamos en la noción de que la consolidación y fortalecimiento de un sistema inmobiliario requiere la eliminación de cualquier elemento de incertidumbre. Esto implica que el sistema debe operar bajo una rigurosa transparencia, esencial no solo para su estabilidad, sino también como catalizador del crecimiento económico.
La transparencia promueve una confianza robusta en el sistema, lo que a su vez intensifica y atrae inversiones de capital en el mercado inmobiliario dominicano. Además, este nivel de claridad y apertura es vital para garantizar el cumplimiento de las normativas legales y éticas, contribuyendo a un entorno de inversión más seguro y predecible.
Este enfoque no solo beneficia a los inversores y participantes del mercado, sino que también respalda la integridad y sostenibilidad a largo plazo del sector inmobiliario en la República Dominicana, alineándose con las mejores prácticas internacionales en términos de regulación inmobiliaria y transparencia.
Es importante destacar que cuando nos referimos al mercado inmobiliario lo hacemos desde el conjunto de transacciones que se realizan con relación a inmuebles registrados y que tienen su origen en compra, venta, hipotecas o cualquier otra actuación registral que afecte un derecho registrado sobre inmuebles como casas, edificios comerciales y terrenos.
Por otro lado, la seguridad inmobiliaria la concebimos como un sistema de transparencia que se utiliza para proteger el mercado inmobiliario a los fines de evitar fraudes en el sistema registral. Es la idea de que cada propiedad inmobiliaria registrada debe tener un registro oficial que indique quiénes son los titulares de derechos reales o accesorios, la fecha de adquisición de derechos, y la naturaleza de la adquisición (transferencia por venta, adjudicación, donación, etc.), estos constituyen requisitos mínimos que se hacen constar en el sistema de transparencia del Registro Inmobiliario bajo el principio de Publicidad Inmobiliaria Registral.
Este registro se mantiene en las Oficinas de Registro de Títulos, que constituye una institución pública encargada de llevar un registro oficial de todas las actuaciones relativas a inmuebles registrados en la República Dominicana.
Cuando se consolida una transacción o actuación inmobiliaria, por ejemplo, la compra o venta de una propiedad inmobiliaria registrada en la República Dominicana, el Registro de Títulos actualiza el Registro Complementario para reflejar el cambio de propietario, es una manifestación de que se ha cumplido con las reglas de tracto sucesivo y los requisitos de forma y de fondo que exige este tipo de transacción inmobiliaria.
Este aspecto crucial contribuye significativamente a la protección de la propiedad frente a posibles fraudes inmobiliarios. Para ello, es imprescindible que cualquier interesado en adquirir o beneficiarse de un derecho inscrito sobre un inmueble realice una verificación exhaustiva del estado actualizado del registro.
Esta investigación es vital para confirmar que el vendedor o deudor es, de hecho, el legítimo titular de la propiedad en el momento de efectuar la operación registral. Esta debida diligencia es aún más relevante en el caso de operaciones combinadas, donde la complejidad y el número de partes involucradas aumentan.
El ámbito del mercado inmobiliario y la seguridad registral es crucial, ya que desempeñan un papel fundamental en la consolidación de la confianza y la protección de la propiedad en el sector inmobiliario. La seguridad registral, con su mecanismo minucioso de registro y validación, es imprescindible para prevenir el fraude inmobiliario y salvaguardar de manera efectiva los derechos de propiedad tanto de los propietarios actuales como de los potenciales adquirentes e inversionistas.
Paralelamente, el mercado inmobiliario, regulado y transparente, ofrece un medio seguro y eficiente para la adquisición, venta y financiamiento de bienes inmuebles, fomentando así un entorno estable y confiable para las transacciones inmobiliarias. Este entorno asegura el cumplimiento de las normativas pertinentes, minimiza los riesgos legales y financieros, y promueve la equidad y la justicia en las operaciones inmobiliarias.
Aún queda mucho por hacer para mejorar nuestro Sistema Inmobiliario Registral, imponer más seriedad legal al aspecto penal de los fraudes inmobiliarios, sin embargo, denota una actitud parsimoniosa el no reconocer las evoluciones progresivas y significativas que en los últimos años ha experimentado el sistema. Un progreso significativo hacia un mercado más seguro, transparente y eficiente, aplicando las nuevas tecnologías para cumplir con estos fines.
La implementación meticulosa de estas prácticas refleja no solo un compromiso con la protección del derecho de propiedad protegido constitucionalmente (Art. 51 CRD), sino también con la promoción de un entorno de inversión atractivo y fiable. Esta evolución debe continuar dirigiéndose hacia el camino de la consolidación de un sector inmobiliario robusto y dinámico.
Por Edward Nicolás Arroyo Hernández.