RESUMEN
Por regla general, el principio de intangibilidad de las convenciones consagrado en el artículo 1134 del Código Civil, concede a las partes poder de disposición sobre sus respectivos intereses, de manera que puedan decidir, de manera libre y voluntaria sobre el contenido de las estipulaciones o cláusulas en las que se consignan las obligaciones contraídas, así como la forma y los plazos para su ejecución.
Esa manifestación de voluntad solo puede ser limitada por el orden público, las buenas costumbres y el bien común, a la luz de lo que establecen los artículos 111 de la Constitución y 6 del mentado Código Civil.
Es por ello, que no corresponde a los tribunales modificar las convenciones de las partes contratantes por más equitativa que considere su intervención jurisdiccional.
En ese mismo sentido se ha expresado el Tribunal Constitucional mediante sentencia TC/0610/15, cuando establece que las partes son libres para negociar las condiciones en las cuales contratan o suscriben un acuerdo y, bajo esa perspectiva, salvo casos particulares previamente establecidos, las cláusulas de un contrato deben ser aplicadas por las partes, no pudiendo un juez inmiscuirse de manera directa en el mismo.
Establecimos lo anterior, en razón de que el artículo 1743 del Código Civil, establece: “Si el arrendador vendiera la cosa arrendada, no podrá el adquiriente expulsar al colono o al inquilino que tenga un arrendamiento auténtico o de fecha cierta, a menos que se hubiere reservado este derecho en el contrato de arrendamiento”.
De la interpretación del citado artículo se retiene, que cuando se adquiere una propiedad, al nuevo propietario le son transferidos todos los derechos y obligaciones que tenía o había adquirido el antiguo propietario, esto incluye, si existía, contrato de inquilinato verbal o escrito, de lo que resulta que el contrato de arrendamiento no termina con la venta del inmueble alquilado, sino que, aquel subsiste quedando el nuevo propietario subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador.
De lo anterior se infiere también, que la venta de un inmueble arrendado no es causa de resiliación del arrendamiento, además, de que ninguna disposición legal prohíbe al propietario vender el inmueble que ha alquilado.
Cuando se transmite el derecho de propiedad sobre un inmueble también opera la transferencia de todo aquello que afecta o se adhiere a dicho bien; en consecuencia, los contratos de alquiler, como derechos considerados accesorios al inmueble, devienen en oponibles al nuevo propietario por aplicación del citado artículo 1743 del Código Civil, quien subrogándose en los derechos del anterior propietario tendrá el derecho de realizar el cobro de las cuotas de alquiler y de reclamar el inmueble de forma judicial o extrajudicial, conforme a las previsiones legales vigentes.
En consonancia con el párrafo anterior, la Primera Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, en reiteradas ocasiones, ha señalado: “que cuando el propietario de un inmueble o de otro bien cualquiera dado en arrendamiento realiza la venta del mismo, en el ejercicio de sus derechos legítimos, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario, y en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato, deben resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario”.
Es importante establecer, que con relación a la calidad del comprador de un inmueble arrendado para demandar en desalojo contra el inquilino que lo ocupa, cabe señalar que, basta con comprobar la existencia de un contrato de compra venta, siendo innecesario la existencia de un contrato de alquiler suscrito con el nuevo propietario y el inquilino, además, ha sido juzgado, que para la procedencia de la acción en desalojo, tampoco se requiere que se haya traspasado el inmueble adquirido a nombre del nuevo propietario.
No obstante, el comprador de un inmueble arrendado tiene la obligación de garantizar la posesión pacífica del inmueble al inquilino, independientemente de que esa operación contractual haya sido denunciada o no al inquilino. En cuando a esta última parte, es oportuno establecer, que no existe ninguna disposición legal que exija que el comprador tenga la obligación de notificar el contrato de venta del bien adquirido al inquilino, al igual que la obligación de ofertar en primer orden la venta al inquilino por parte del vendedor (derecho de adquisición preferente), salvo estipulación contraria en el contrato de alquiler.
En virtud del principio de la autonomía de la voluntad, y tomando en cuenta, tal y como establecimos al inicio, en el sentido de que las convenciones son ley entre las partes (art. 1134 CC), es válida la cláusula en un contrato de alquiler que estipula que, en caso de venta del inmueble, el arrendamiento quedaría resiliado (no rescindido) en un plazo determinado, contado a partir de la fecha de la venta.
Finalmente, y no menos importante, si el contrato de inquilinato es convenido por un determinado termino y el arrendador vende el inmueble a un tercero, el arrendador es responsable frente al inquilino por el desalojo hecho por el tercero antes del vencimiento del término del contrato, por violación a los principios de la autonomía de la voluntad y de la libertad de las convenciones, según lo disponen los artículos 1134 y 1135 del citado Código Civil dominicano.
Referencias
1 El artículo 111 de la Constitución establece que: “Las leyes relativas al orden público, policía y la seguridad, obligan a todos los habitantes del territorio y no pueden ser derogadas por convenciones particulares”. (Ver tb. TC/0543/17 y TC/0607/19).
2 El artículo 6 del Código Civil establece que: “Las leyes que interesan al orden público y a las buenas costumbres no pueden ser derogadas por convenciones particulares”. Sin embargo, dos regímenes especiales de protección contractual limitan legalmente la autonomía de la voluntad a favor para tutelar la igualdad real de la parte que se encuentra en desventaja económica y jurídica, a saber: a) El régimen de protección al consumidor, instituido en la Ley núm. 358-05, del 26 de julio del 2005, General de Protección al Consumidor, y las distintas leyes sectoriales; y b) El régimen de protección a los agentes importadores de mercaderías y productos instituido en la Ley núm. 173, del 6 de abril de 1996.
3 Sent. núm. 17, 10 de febrero de 2010, B.J. 1191, reiterando las sentencias núm. 3 del 14 de octubre de 2008, B.J. 1175 y núm. 2 del 15 de diciembre de 2004, B.J. 1129.
4 Sent. núm. 2141, 30 de nov. de 2017; sent. núm. 114, 24 de abril de 2013, B. J. 1229.
5 La Resiliación es una figura legal llamada a despojar de eficacia jurídica el contrato de ejecución sucesiva, pero respetando los efectos que ha producido en el pasado. La Resiliación es también, una resolución del contrato, pero limitada, ya que los efectos que ha producido se mantienen hasta el instante mismo en que contrato es resiliado, es decir, que sus efectos son a futuro, para el porvenir. El ejemplo clásico es el contrato de inquilinato, -que es el tema que ocupa la atención-, que cuando termina, el propietario del inmueble no tiene que devolver lo que ha percibido por los alquileres vencidos, ni el inquilino tiene el derecho de reclamar la devolución de lo que ha pagado por tal concepto.
6 Sent. núm. 114, 24 de abril de 2013, 1ra. Sala, SCJ, B. J. 1229.
7 Sent. núm. 114, 24 de abril de 2013. 1ra. Sala, SCJ, B. J. 1229.
8 El artículo 1719 del Código Civil, dispone lo siguiente: “Está obligado el arrendador, por la naturaleza del contrato, y sin que haya necesidad de ninguna estipulación particular: 1o. a entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2o. a conservarla en estado de servir para el uso para que ha sido alquilada; 3o. a dejar al arrendatario el disfrute pacífico por el tiempo del arrendamiento”.
9 Art. 1134.– Las convenciones legalmente formadas tienen fuerza de ley para aquellos que las han hecho. No pueden ser revocadas, sino por su mutuo consentimiento, o por las causas que estén autorizadas por la ley. Deben llevarse a ejecución de buena fe.
Por: Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.