RESUMEN
En República Dominicana, construir se ha vuelto cada vez más difícil. Y no, el principal problema no es el dinero.
Es el sistema.
La permisología, que debería garantizar orden, seguridad y calidad en las edificaciones, se ha transformado en un entramado fragmentado, lento y muchas veces incoherente. Hoy, desarrollar un proyecto inmobiliario no depende únicamente de su viabilidad técnica o financiera, sino de su capacidad de sobrevivir a un Estado que no actúa como uno solo.
Los números comienzan a reflejar esta realidad. Según el Banco Central, el sector construcción cerró el año 2025 con una contracción de –1.8%, un dato alarmante para una de las principales locomotoras económicas del país.
El problema no son los permisos. El problema es que cada institución trabaja por su cuenta.
Alcaldías, Ministerio de Medio Ambiente, MIVED y empresas de servicios como CORAASAN y EDENORTE operan bajo lógicas distintas, sin un sistema que las articule. El resultado es un Estado que toma decisiones fragmentadas sobre un mismo proyecto.
Y eso tiene consecuencias reales.
Hoy, un desarrollador puede obtener la aprobación de uso de suelo, diseñar su proyecto, invertir recursos… y luego descubrir que no puede ejecutarlo porque no hay agua, ni energía, ni drenaje sanitario suficiente para sostenerlo.
Es decir, el propio Estado autoriza proyectos que otras instituciones del mismo Estado no pueden soportar.
Eso no es regulación. Es desorden.
Una ciudad no se desarrolla aprobando proyectos aislados. Se desarrolla planificando de forma integrada el uso de suelo, la infraestructura, los servicios y el crecimiento urbano. No tiene sentido aprobar desarrollos donde no existen condiciones básicas para su funcionamiento.
Sin embargo, esa es una realidad que se repite.
A esto se suma un proceso de permisología excesivo y redundante. Aunque a nivel macro se habla de unos pocos permisos, en la práctica estos se descomponen en más de cien autorizaciones, certificaciones e inspecciones, muchas de ellas duplicadas entre instituciones.
Te piden el mismo documento una y otra vez. Evalúan lo mismo en distintas oficinas. Y cada paso implica tiempo, dinero y riesgo para el desarrollador.
La digitalización, lejos de resolver el problema, ha sido en muchos casos superficial. Se han creado plataformas para recibir expedientes, pero los procesos internos siguen siendo manuales, con limitaciones de personal, retrasos en inspecciones y escasa trazabilidad.
Digitalizar la entrada de los documentos no es transformar el sistema.
El resultado es predecible: proyectos que duran meses o años en ser aprobados, inversiones detenidas y costos que terminan trasladándose al precio final de la vivienda.
El vía crucis de construir en República Dominicana
Pero más allá de la teoría, es importante entender cómo funciona esto en la práctica.
Para un desarrollador, construir en República Dominicana no es solo un proceso técnico. Es un recorrido largo, fragmentado y muchas veces desgastante.
Todo comienza en la Alcaldía.
En Planeamiento Urbano se solicita el uso de suelo, se delimita el alcance del proyecto, se coordina una visita técnica para validar la ubicación y se gestiona la licencia urbanística. A esto se suman certificaciones de valores, pagos de arbitrios e impuestos municipales que varían según el tipo de desarrollo.
Luego viene lo más complejo: el proceso se divide.
El desarrollador tiene que iniciar gestiones paralelas en distintas instituciones.
En el Ministerio de Medio Ambiente, se somete el proyecto para obtener la autorización ambiental según su impacto.
En la Jurisdicción Inmobiliaria, se debe certificar el estado jurídico del inmueble. Si el terreno no cuenta con un título válido, el proceso simplemente no puede continuar.
En CORAASAN, se solicita primero la evaluación de viabilidad del servicio. Luego, en una segunda etapa, se determinan los costos de conexión o la necesidad de construir infraestructura adicional.
Y cuando parece que todo está listo, comienza otro proceso.
El MIVED.
Allí se deposita el proyecto completo, en formato físico y digital, para una revisión técnica detallada.
En este punto entra un factor determinante: el corrector.
Cada especialidad evalúa los planos y emite observaciones. El proceso se convierte en un intercambio constante de correcciones, donde los tiempos muchas veces dependen del criterio técnico de cada evaluador. En la práctica, esto obliga a gestionar de forma presencial para poder destrabar avances.
El resultado es claro:
Un desarrollador puede tardar alrededor de seis meses gestionando las primeras instituciones, y otros seis meses adicionales solo en el MIVED, antes de poder iniciar la construcción.
Un año completo sin producir.
Un año completo con capital detenido.
El último tramo: cuando construir no es suficiente
Pero el problema no termina cuando finalmente se obtiene la licencia y se construye el proyecto.
Ahí comienza otra etapa igual de crítica: la titulación.
Una vez el proyecto está terminado, cada unidad debe ser titulada para ser entregada a sus adquirientes. Sin ese proceso, el comprador no recibe su propiedad formalmente, y los bancos no pueden completar los desembolsos finales al desarrollador.
Es decir, el desarrollador puede haber invertido, construido y entregado físicamente el proyecto…
pero no ha cobrado completamente.
Esto introduce un nuevo nivel de riesgo financiero.
Porque el flujo de capital queda detenido hasta que el proceso de titulación se complete, lo cual depende nuevamente de trámites y validaciones que no siempre avanzan al ritmo de la inversión privada.
El resultado es un ciclo incompleto:
se invierte,
se construye,
se entrega…
pero no se liquida.
Y cuando el sistema no responde, el mercado se adapta.
Hoy, muchos desarrolladores recurren a gestores urbanos, supervisiones privadas y mecanismos alternos para acelerar procesos. Es decir, el propio sector privado ha tenido que suplir las deficiencias de un sistema que no logra responder a la velocidad del sector.
Pero ese costo no desaparece. Se incorpora al proyecto, y finalmente lo paga el ciudadano.
La solución: pasar de un Estado fragmentado a un Estado coordinado
Frente a esta realidad, la solución no es eliminar controles ni flexibilizar normas. La solución es construir un sistema inteligente.
Por eso planteo la creación del Sistema Nacional de Coordinación de Proyectos (SNCP): una plataforma de integración institucional que permita evaluar los proyectos de forma conjunta, coherente y eficiente.
Este sistema debe iniciar en la alcaldía, que es el primer punto de contacto del desarrollador. Desde allí se abriría un expediente único, con un número de caso que acompañe todo el proceso.
A partir de ese momento, todas las instituciones involucradas trabajarían sobre ese mismo expediente, de manera simultánea, en una misma plataforma.
No en cadena. En paralelo.
Pero más importante aún, este sistema debe integrar todo el proceso técnico del proyecto.
Desde el inicio, debe validarse:
si hay agua disponible,
si hay energía suficiente,
si existe drenaje sanitario,
y si el acceso vial es adecuado para el tipo de desarrollo.
Al mismo tiempo, deben gestionarse en un solo lugar las revisiones y correcciones de planos, las observaciones técnicas y todas las certificaciones necesarias.
Todo en un mismo expediente.
Con trazabilidad en tiempo real.
De manera que el desarrollador pueda saber qué está aprobado, qué está en proceso y qué requiere corrección, sin duplicaciones ni retrabajos.
Esto permitiría eliminar ineficiencias, reducir tiempos, evitar duplicidades y garantizar procesos más ágiles y transparentes.
Conclusión
República Dominicana no necesita menos regulación. Necesita mejor regulación.
Porque cuando el Estado no coordina, no regula… bloquea.
Y cuando bloquea, el desarrollo no se detiene: se vuelve más caro, más lento y más desordenado.
Pero hay algo que debe quedar claro:
El problema no es construir…