RESUMEN
Una promesa que se atasca en la práctica
La Ley 189-11 trajo consigo una promesa ambiciosa: facilitar el desarrollo de viviendas en la República Dominicana mediante un modelo moderno, transparente y confiable. Así nacieron los fideicomisos de vivienda, con incentivos fiscales, protección jurídica, mayor acceso al crédito y confianza para compradores.
En teoría, un vehículo ideal. Pero en la práctica, muchos desarrolladores hoy se sienten atrapados en un sistema que, lejos de facilitar, entorpece. No se trata de un error en la concepción del fideicomiso, que está sólidamente definido en la Ley 189-11, sino de un marco legal incompleto que no establece plazos máximos, sanciones por mora ni protocolos claros de supervisión. Esta falta de regulación operativa permite que algunas fiduciarias gestionen con lentitud, burocracia, rigidez y poca transparencia, sin enfrentar consecuencias reales.
Problema 1: Vincular al comprador es un viacrucis
El calvario inicia incluso antes de colocar un block: lograr que el comprador sea aceptado dentro del fideicomiso. Un trámite que debería tomar días se convierte, en muchos casos, en una espera de meses o más de un año.
– Se solicitan documentos redundantes.
– Los requisitos cambian sin previo aviso.
– Los sistemas carecen de operatividad eficaz, dificultando el seguimiento y la gestión de documentos.
“He visto clientes desvincularse tras un año entero esperando ser aceptados. Pierden la paciencia, y con razón.”
—Desarrollador del Cibao
Según ACOPROVI (2023), más del 65 % de los proyectos con fideicomiso experimentaron retrasos mayores a 60 días solo en esta etapa.
Problema 2: Todo se retrasa, menos las comisiones de la Fiduciaria
Una vez inicia la obra, se esperaría eficiencia. Pero lo que encuentra el constructor es lo contrario:
– Cubicaciones que tardan semanas en validarse.
– Desembolsos retenidos sin explicación clara.
– Solicitudes que caen en correos sin doliente, hasta que el desarrollador estalla de impotencia ante las negligencias.
Y mientras todo se ralentiza, hay una sola cosa que llega puntual: la comisión fiduciaria.
“Ellos cobran su 0.85 % más el 1 % de garantía como reloj suizo, sin importar si el proyecto va bien o mal.”
—Desarrollador de Puerto Plata
Las comisiones, aunque parezcan pequeñas, pueden representar una carga significativa sobre el flujo de caja del proyecto, especialmente cuando se suman cargos administrativos. Esto reduce el margen operativo del constructor y limita su capacidad para continuar nuevas etapas.
Problema 3: La liquidación final es una trampa operativa
Cuando el proyecto ya está vendido, entregado y los compradores viven en sus apartamentos, el constructor debería estar en la siguiente fase: recuperar el capital invertido y continuar construyendo. Pero justo en ese momento crítico, aparece el obstáculo más frustrante: la liquidación fiduciaria.
Este proceso, que debería ser ágil y automatizado, se vuelve un suplicio. En vez de liberar de forma proporcional y transparente los fondos ya generados por las ventas, las fiduciarias detienen el flujo de efectivo alegando validaciones pendientes, firmas atrasadas o requisitos que nunca fueron exigidos durante la ejecución.
“Despáchame el efectivo, toma tus precauciones, retén lo que tengas que retener, pero no paralices todo. Los proyectos no se pueden detener por burocracia.”
—Constructor del Distrito Nacional
El desarrollador, que ya cumplió con entregar la vivienda, se ve obligado a rogar por su propio dinero. Mientras tanto, acumula intereses con los bancos, pierde descuentos negociados con suplidores y, en el peor de los casos, queda sin capacidad operativa para continuar.
Una ley que no castiga los retrasos de la Fiduciaria
La Ley 189-11 no establece plazos máximos ni penalidades por mora para las fiduciarias. Mientras el constructor tiene fechas estrictas para ejecutar, pagar impuestos y rendir cuentas, las fiduciarias pueden retener millones sin asumir consecuencias.
Cada día de demora tiene un precio real: más intereses bancarios, penalidades con suplidores, pérdida de tasas preferenciales y, en algunos casos, la cancelación de financiamientos aprobados.
“Por no liquidarme a tiempo, tuve que endeudarme más caro y perdí condiciones especiales de un banco. Todo por una firma que no salía.”
—Constructor del Este
Además, cuando un desarrollador trabaja con varios proyectos al mismo tiempo, pero en estructuras de fideicomiso separadas, no puede compensar las pérdidas de un proyecto con las ganancias de otro, como sí ocurre en una empresa tradicional. Esto significa que, aunque en conjunto no haya beneficios reales —o incluso haya pérdidas netas—, el desarrollador termina pagando impuestos sobre utilidades “aisladas” que no reflejan la realidad financiera global de su operación.
El resultado: una carga tributaria artificial que golpea al que ya fue golpeado por la ineficiencia.
¿Quién regula a las fiduciarias?
La Superintendencia del Mercado de Valores es el organismo encargado de supervisar a las fiduciarias en la República Dominicana. Su rol debe ser garantizar la transparencia y diligencia en la administración de los fideicomisos. Pero en el terreno, los desarrolladores sienten que ese rol ha sido débil o ausente ante prácticas abusivas.
– ¿Quién mide el desempeño real de cada fiduciaria?
– ¿Quién protege al desarrollador cuando el sistema lo deja indefenso?
– ¿Dónde están los gremios que deben alzar la voz por el sector construcción?
– ¿Van los procesos administrativos de las fiduciarias al ritmo que exige una obra de vivienda social?
¿Cómo lo hacen otros países?
En países como Colombia y México, las fiduciarias están sujetas a plazos, sistemas de medición pública y sanciones. En Colombia, por ejemplo, la Superintendencia Financiera ha sancionado a fiduciarias por retener fondos sin causa en proyectos de vivienda de interés social. En Perú y Chile, los desembolsos dependen de certificaciones técnicas externas, no del criterio interno de una oficina sin doliente.
En la República Dominicana, esta obligación no existe, y es común que se paralice un proyecto con recursos disponibles, sin justificación escrita ni transparencia. Esto afecta directamente a los compradores, a los suplidores y a la credibilidad del sistema.
Sí se puede mejorar. Solo hay que decidir hacerlo.
Llamado urgente: lo que debe cambiar
El fideicomiso fue creado para facilitar la vivienda, no para retrasarla. Si no corregimos ahora, se perderá confianza en el modelo y se encarecerá aún más el acceso a techo digno. Proponemos:
Plazos máximos (15 días hábiles) para vinculación, validación y liquidación.
Penalidades por mora fiduciaria (intereses compensatorios o reducción de comisión).
Registro público del desempeño operativo de cada fiduciaria.
Protocolo nacional de reclamos con arbitraje imparcial y vinculante.
Supervisión activa y correctiva por parte de la Superintendencia del Mercado de Valores.
Incentivos a fiduciarias eficientes: prioridad en proyectos o beneficios normativos.
El fideicomiso no es el enemigo. Pero su mala ejecución sí lo es. No podemos permitir que el constructor, el comprador y el país paguen el precio de procesos mal gestionados. Lo que está en juego no es solo dinero: es la posibilidad real de que miles de dominicanos accedan a una vivienda digna, segura y entregada a tiempo.
El silencio ya no es opción. Es momento de poner orden.
Por Ing. Jeffrey Infante
Ingeniero Civil – Planificador Urbano
@jeffreyinfantel