En la República Dominicana, las estafas inmobiliarias se han convertido en una realidad constante que amenaza derechos fundamentales como el acceso a una vivienda digna y el derecho a la propiedad, consagrados en la Constitución en los artículos 51 y 59 respectivamente. Es frecuente enterarse de transacciones fraudulentas que se realizan suplantando la identidad de los vendedores, utilizando documentación falsa para acreditar la propiedad del inmueble, la realización de doble transferencia o bien promesas incumplidas de entrega que afectan a miles de personas que residen tanto en el país como en el extranjero.
En torno al tema, la Ley núm. 108-05 de Registro Inmobiliario reconoce la publicidad inmobiliaria como un principio rector, lo que implica que la información que se deriva de sus órganos goza de presunción de exactitud y produce efectos de fe pública, además, su artículo 103 señala que los datos contenidos en los registros de títulos son de acceso público para quienes estén interesados (as) en conocer el estado jurídico de un inmueble, lo que se materializa a través de consultas, certificaciones y/o informes oficiales. Sin embargo, muchas estafas se producen precisamente porque los (as) adquirentes no realizan estas indagaciones terminando así en operaciones que carecen de respaldo jurídico.
Desde la perspectiva de derechos fundamentales, este tipo de acto delictivo afecta la dignidad humana y el derecho al patrimonio de personas que, con esfuerzo y sacrificio, reúnen los recursos para adquirir un inmueble y terminan despojadas de su inversión, en algunas oportunidades sin tener los medios necesarios para alcanzar una reparación que compense el daño. La protección de los (as) usuarios de este sector es, por consiguiente, una cuestión de justicia social y un compromiso constitucional del Estado dominicano.
Al respecto, en reconocimiento de esta problemática, el Defensor del Pueblo de la República Dominicana ha asumido un rol activo en la promoción de la educación sobre el tema. Recientemente, este órgano constitucional organizó una jornada de trabajo en la ciudad de Nueva York, dirigida a la comunidad dominicana residente en esta ciudad. Durante la misma, se realizó un evento con expertos (as) en el tema que orientaron a los (as) asistentes sobre los principales riesgos a evitar al momento de iniciar una inversión inmobiliaria en la República Dominicana y ofrecieron informaciones prácticas para agotar una debida diligencia efectiva antes de emplearse a fondo en la adquisición de un inmueble.
Estas iniciativas son esenciales para informar oportunamente a las personas y evitar que sean víctimas de redes de estafa que se desarrollan incluso con una aparente y sólida legalidad. Asimismo, el rol de las instituciones públicas y privadas vinculadas a los derechos de los compradores (as) y a las operaciones inmobiliarias, es crucial en la vigilancia de los derechos individuales y del colectivo, pues inciden en la articulación de respuestas que robustezcan la confianza en el sistema jurídico inmobiliario en general.
Cinco pasos esenciales para agotar la debida diligencia en el ámbito inmobiliario:
- Solicitar, ante el registro de títulos correspondiente, la certificación de estatus jurídico de inmueble que permita constatar el estado registral del mismo y confirmar si no posee inscripción de privilegio, hipoteca, embargo o cualquier otra carga, gravamen que implique una restricción para la compra.
- Verificar la identidad del vendedor y, en caso de tener un representante legal, confirmar si este cuenta con la documentación necesaria para sustentar esa representación.
- Auxiliarse de un abogado experto en derecho inmobiliario para la revisión, corrección y discusión del contrato que dará origen a la transacción, quien además le permitirá validar la legalidad del proceso.
- En caso optar por bienes inmuebles ya existentes, realizar una evaluación exhaustiva de todo lo relacionado con su condición física, si se trata de un inmueble cuya finalidad final es un negocio, investigar si no hay inconvenientes con la obtención de los permisos que sean necesarios para desarrollar la actividad comercial que se piensa establecer.
- Evitar transacciones económicas en efectivo, prefiriendo los pagos a través de la banca y así pueda contar con un respaldo documental, dirigiendo siempre los pagos a la empresa con la cual realiza la operación o al propietario (a) del inmueble.
La debida diligencia más que un proceso de tipo jurídico es primera línea de defensa para evitar las estafas inmobiliarias y gozar del ejercicio pleno de los derechos vinculados a la vivienda, la seguridad jurídica y la propiedad inmobiliaria.
POR DENISSE HARTLING
*La autora es abogada e investigadora especialista en derechos humanos y derechos internacional humanitario.