RESUMEN
El fideicomiso es una herramienta jurídica creada íntegramente para una evolución y promoción escalonada del sector inmobiliario en la República Dominicana. Cada elemento o figura creada dentro de la Ley Núm. 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y del Fideicomiso en la República Dominicana, desde su naturaleza, tiene una misión previamente establecida en su aplicación y constitución, siempre respetando las bases jurídicas debidamente estipuladas en dicha ley. Estos elementos jurídicos se clasifican en: 1) Fideicomisos Inmobiliarios, de Bajo Costo, de Administración, Filantrópico, turístico, Planificación Sucesoral, Oferta Pública, de Inversión, Culturales, Educativos, de Garantía, Administración y Pago, de Preventa, entre otras figuras.
En el tema que nos compete, nos referiremos específicamente a los fideicomisos inmobiliarios y de bajo costo, debido a que ambos de acuerdo a su clasificación comprenden la venta de inmuebles, diferenciando al segundo únicamente por el beneficio del Bono de Primera Vivienda dado por el Estado dominicano. Es preciso resaltar, que tocaremos una fibra sensible que ha afectado hace varios años a miles de compradores de estos inmuebles bajo la estructura del fideicomiso, explícitamente cuando se dirigen hacia los desarrolladores de los proyectos o a sus agentes de ventas, hablamos de la gestión de firma del Contrato de Promesa de Venta. Cuando se inicia el proceso de negociación y reserva del inmueble, se define la entrega desde un 10% hasta quizás un 25% del inicial, que permitirá que el inmueble no pueda ser revendido y dicha negociación siga su curso sin contratiempos.
Ahora bien, en cualquiera de las etapas de negociación de la compra del inmueble entre el comprador y el desarrollador, se presentan ciertos inconvenientes, desde su reserva hasta la entrega del inmueble comprado. Quizás, considerando que el porcentaje de reserva puede ser alto, que la retención por recisión es abusiva en el contrato de promesa de venta o que la inclusión de una cláusula de incremento al inmueble, sin establecer desde que tiempo o etapa en el pago del inmueble es aplicable, siendo una práctica continua aplicar hasta un 100% de aumento al inmueble en su precio original. Siendo esta última una de las quejas más vistas en la entidad Proconsumidor en la solución de conflictos.
Es importante aclarar a los compradores de inmuebles, que aunque los contratos de promesa de venta estén firmados, en una primera instancia por las Fiduciarias, las voluntades puestas en los contratos de promesa de venta son debidamente solicitadas por los desarrolladores de los proyectos, de modo que dicha solicitud es debidamente analizada por la Fiduciaria en virtud de los riesgos legales que la misma pueda significar. Pero es importante mencionar, que quizás por falta de información o dirección correcta, los compradores se sujetan a culpar inicialmente a la Fiduciaria por esta situación, cumpliendo la misma con las obligaciones establecidas en el contrato de fideicomiso inicial y sobre las facultades que le confiere la Ley Núm. 189-11. Realizada la gestión de evaluación de riesgo legal hecha debidamente por el Área Legal de dicha institución, la misma procede a comunicar los resultados valoración de su solicitud, quedando a expensas del desarrollador su aplicación o no. Siendo responsabilidad del desarrollador el libre albedrío de si elimina o no dicha cláusula.
La lógica jurídica aplicable por desarrollador, es que si aplicase dicha cláusula, deberá hacerlo mediante el cálculo porcentual y no nominal, respecto al porcentaje pagado por el comprador. Por ejemplo, si ha pagado un 65% de su inicial, el monto afectado por este incremento debería ser el 35% restante del pago y no aplicar el 100% al precio total. Muchas veces la solución a estos conflictos no tiene éxito, llevando a los compradores a rescindir la compra del inmueble, y siendo también afectados de manera considerable con una retención de sus fondos muy significativa, aplicándose el dicho de que el negocio nunca pierde, solo el que lo hace.
En fin, de acuerdo a lo estudios realizados, podemos sugerir que debería proponerse una legislación que establezca una evaluación periódica, que regule un límite de aumento de dichos precios, en virtud del porcentaje de inflación dado en el mercado cambiario y en el sector. Que exista un órgano rector que vele porque la regulación a implementarse sea cumplida a cabalidad, sin vulnerar los derechos del desarrollador, pero tampoco del comprador, marcando un nivel absoluto y justo para que el negocio inmobiliario posea la mejor proyección, que desde el inicio de la Ley Núm. 189-11 buscaba darse.
El autor es abogado e investigador, especialista en Derechos Humanos y Derecho Internacional Humanitario, Prevención de Lavado de Activos y Compras y Contrataciones Públicas. Instagram: @josuedelorbe13.
Por: Josué del Orbe.