Pago de alquiler en tiempos de COVID-19

Por Jhon Garrido

El control de alquileres y desahucio en la República Dominicana está regido por leyes y decretos que regulan diversos aspectos del mismo.

Esta legislación dice qué hacer en aquellos casos que el inquilino no pueda pagar la renta inmobiliaria. El Decreto No. 4807 del 1959 en su art. 3 prohíbe el desahucio al inquilino, es decir, su expulsión, salvo que se haya ordenado la resciliación del contrato por falta de pago o por darle un uso distinto al inmueble a lo pactado en el contrato, subalquilar el mismo total o parcialmente sin autorización del propietario, entre otras causales.

Es importante precisar que el artículo 3 del decreto preindicado expresa que ningún propietario puede sacar a la fuerza al inquilino sin mediar una sentencia que haya ordenado la rescisión del contrato. Es decir, el inquilino que no haya pagado, por la razón que fuere, no puede ser desahuciado sin mediar una decisión judicial.

El proceso de desalojo por falta de pago puede ser iniciado de manera administrativa por ante el Control de Alquileres de Casas y Desahucios, quien autorizará el procedimiento, pero en la práctica el uso de esta vía es opcional, ya que el desalojo por falta de pago puede ser iniciado por ante los tribunales judiciales correspondientes y por tanto el propietario puede ir directamente al tribunal y presentar una demanda en desalojo por falta de pago para que se autorice el desalojo del inquilino.

Si el inquilino no puede pagar el alquiler por causa de fuerza mayor (Por ej. la imposibilidad de laborar o generar ingresos por la cuarentena ordenada en virtud de la pandemia (Covid-19), las obligaciones contractuales pueden hacerse cesar, flexibilizar y pueden ser modificadas.

El Código Civil exonera de responsabilidad a quien no pueda cumplir un contrato por causa de fuerza mayor y señala en su Art. 1148 lo siguiente: “No proceden los daños y perjuicios, cuando por consecuencia de fuerza mayor o de caso fortuito, el deudor estuvo imposibilitado de dar o hacer aquello a que está obligado, o ha hecho lo que le estaba prohibido.”

Por otra parte, si el inquilino no puede pagar el alquiler una causa de fuerza mayor (Covid-19) o cualquier otra razón justificable, la ley No.4314 del 1955 en su artículo 1 establece el denominado depósito que debe hacer el inquilino como adelanto o anticipo para garantizar el pago del contrato.

El depósito se regirá dependiendo del tiempo. Un depósito, si el alquiler es por un año; dos deposito, si es por dos años y tres depósitos, si es por más de tres años. Estos depósitos, según la ley, deben depositarlos y mantenerlos en el banco agrícola. Si el propietario no hace los depósitos en el banco agrícola conlleva un recargo para el propietario. Sin embargo, si el alquiler es para vivienda, el inquilino depositara un depósito sin importar el tiempo, art. 1, párrafo ll.

El propietario que no haya recibido el pago del inquilino podrá solicitar al banco agrícola la entrega de los depósitos como forma de pago de la renta, art. 3 de la ley 4314.

En el derecho comparado y por jurisprudencia internacional cuando el inquilino no paga sus obligaciones por una causa de fuerza mayor se resuelve apelando al principio rebus sic stantibus (“estando igual las cosas”) la cual considera que la cláusula rebus, implícita en todos los contratos, conlleva que un cambio totalmente imprevisible en las circunstancias puede llevar a la modificación o extinción de las obligaciones.

Este principio se encuentra plasmado en el Art.1135 de nuestro Código Civil, el cual indica: ¨Las convenciones obligan, no solo a lo que se expresa en ellas, sino también a todas las consecuencias que la equidad, el uso o la ley dan a la obligación según su naturaleza. ¨

La doctrina comparada apunta a que hay que tener en cuenta que los efectos del caso fortuito, fuerza mayor o cláusula rebus han de ser proporcionales a la situación.

Como señala la jurisprudencia comparada española en la STS 447/2017, ¨de lo que se trata es de “flexibilizar” la regla “pacta sunt servanda”, no necesariamente de extinguir las relaciones jurídicas. No hay que olvidar que el fundamento es la buena fe, y por tanto el efecto en principio tiene que ser la modificación del contrato para reequilibrar las obligaciones, y sólo en caso de imposibilidad la resolución de la obligación, en ambos casos sin indemnización por incumplimiento.¨

Conforme a otra jurisprudencia comparada, la sentencia del Tribunal Supremo español de fecha 18 de julio de 2019, sobre el principio “rebus sic stantibus” se contempla, por ejemplo, una reducción del precio, aplazamientos en el pago o incluso la suspensión temporal de las obligaciones recíprocas del contrato respetándose con ello el principio general de Derecho de conservación de los contratos.

En nuestro derecho hay experiencia de contratos modificados basados en el principio rebus sic stantibus, verbigracia el contrato entre el Gobierno Dominicano y la empresa minera Barrick Gold. Este contrato se realizó en una circunstancia especial pero luego fue modificado atendiendo a mejorar los intereses del Estado dominicano.

La cláusula “rebus sic stantibus” se perfila como una solución a los conflictos por incumplimiento de contrato por culpa del coronavirus, apunta Javier Orduña Moreno ex magistrado de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo español la cual tiene fundamento local tanto en la doctrina, la jurisprudencia y la legislación dominicana, específicamente el Código Civil.

Rafael Rivas Solano

Por John Garrido

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