Los principios generales inmobiliarios versus los procesos penales

Por Robert S. Mustafá lunes 15 de febrero, 2021

Ha de saberse que el derecho a la propiedad inmobiliaria está revestido de garantías constitucionales. Esta protección se deriva del artículo 51 de nuestra constitución que reconoce y garantiza el derecho de propiedad. Por su parte, el derecho a la propiedad se encuentra formalmente regulado por el derecho común, en especial, las modalidades de adquisición y transferencias de la propiedad privada.

Si bien es cierto que el Registro Inmobiliario se encuentra sustentado en una ley especial, no debe entenderse ajeno al derecho civil, puesto que, desde su nacimiento, la propiedad inmobiliaria es el producto de convenciones regidas por el Código Civil.  Además, la misma Ley de Registro Inmobiliario tiene como principio de aplicación la supletoriedad del derecho común en caso de duda, oscuridad, ambigüedad o carencia de ella misma.

La propiedad es el derecho de gozar y disponer de un bien, es el derecho real por excelencia que implica un poder directo e inmediato sobre las cosas, atribuyendo a su titular una facultad moral de dar, disfrutar y disponer de la cosa en provecho propio, con exclusión de los demás.

Ha sido así por entenderse que el derecho a la propiedad representa un eje fundamental para la estabilidad y el desarrollo económico y social de cualquier Estado de derecho. Este derecho es inviolable y, cuando nos referimos al derecho de propiedad registrado, deviene imprescriptible y goza de protección y garantía absoluta del Estado, de conformidad con el Principio IV de la Ley Núm. 108-05 de Registro Inmobiliario.

En este mismo orden de ideas, la ley precitada dota al Registro Inmobiliario de un principio de publicidad sobre la base de los siguientes criterios:

  1. Especialidad: Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar;
  2. Legalidad: Que consiste en la depuración previa del derecho a registrar;
  3. Legitimidad: Que establece que el derecho registrado existe y que pertenece a su titular;
  4. Publicidad: Que establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su constancia.

Estos aspectos, que forman parte de un catálogo de principio jurídicos especiales, están establecidos para dotar de mayor seguridad jurídica al derecho de propiedad.

A los fines del presente artículo, hago énfasis en el principio registral de especialidad que se deriva del principio II de la Ley No. 108-05, pues ha sido a lo largo de los años el talón de Aquiles para muchos penalistas, incluidos algunos miembros del Ministerio Público, que no han logrado conectar con el sistema registral y suelen, a veces de manera muy ligera, suponer malas practicas de los Registradores de Títulos, cuando la realidad es que ha sido hecha una muy mala investigación o apreciación de la publicidad registral.

En los últimos años han sido ventilados algunos escándalos de corrupción pública administrativa que confirman mi postura, la cual he forjado durante más de una década de experiencia en el área. En este sentido no pretendo abordar aspectos de casos que aún se encuentran pendientes en la justicia, pero si exponer algunos de los errores mas comunes que he podido apreciar desde dentro y desde fuera de sistema de justicia.

  1. INEXACTA O INCORRECTA IDENTIFICACIÓN DEL OBJETO Y EL SUJETO DE DERECHO

Indisolublemente ligado al criterio de especialidad, para que una solicitud de inscripción ante el Registro de títulos sea ejecutada, es necesario que se identifique de manera inequívoca el inmueble, es decir, su designación catastral y/o la porción de terreno (en caso de parcelas no deslindadas o en las que haya copropiedad) o la unidad funcional (en caso de condominios) que se pretende afectar.

Sobre este mismo aspecto debe resaltarse que, al antes de someter la solicitud, es altamente recomendable que el requirente se asegurarse de conocer quien figura como titular registral del inmueble a afectar y asegurar que exista un vínculo con la investigación penal. En los casos de narcotráfico, por ejemplo, en el pueden figurar testaferros como titulares registrales, quien pretende trabar medida provisional, debe asegurarse de que exista un vinculo directo entre el inmueble, la persona en conflicto y el proceso penal, pues, en caso contrario, el Registrador se podría ver ante una imposibilidad de ejecución de la medida cautelar y a emitir un oficio motivado, advirtiendo la posible vulneración del derecho de propiedad de terceros de buena fe.

En ocasiones, el Ministerio Público no le da el seguimiento debido a su requerimiento y cuando advierte sobre su inejecución queda frustrado su intento de conservar cautelarmente la cosa. Se han dado casos en los que, ante estos escenarios, se ha puesto en duda la responsabilidad del Registrador, cuando en realidad se encuentra atado por disposiciones legales.

  1. SOLICITUDES GENÉRICAS DE INMOVILIZACIÓN DE INMUEBLES

Es necesario entender que, en materia de derecho registral, el depósito de una orden de inmovilización de bienes en contra de un individuo sin la inequívoca identificación del bien inmueble no surtirá ningún efecto de publicidad, pues la base del sistema registral inmobiliario dominicano es el inmueble, no la persona, razón por la cual todos los asientos registrales parten la designación catastral.

  1. POCO ENTENDIMIENTO ENTRE EL DEPOSITO DE UNA SOLICITUD Y SU INSCRIPCIÓN.

Muchos cometen el error de entender que con el simple depósito de una solicitud de inscripción de un derecho, carga, gravamen o anotación ya tienen asegurada la prioridad de su solicitud. Lo cierto es que, ante su depósito, la solicitud se anota en el libro diario del registro, en el que se asienta la fecha y hora exacta de su depósito. La inscripción definitiva y su consecuente oponibilidad a terceros solo surte efectos cuando el expediente es ejecutado por el registrador y trascrito a un segundo libro llamado “libro de inscripciones”.

En ocasiones, el Registrador de títulos observa la solicitud por deficiencias de forma o de fondo y, sin advertirlo, el solicitante no obtempera con el plazo legal para responder y se produce la caducidad de su requerimiento, dando lugar a que cualquier otra actuación sea ejecutada y quede nuevamente frustrado su intento de conservar cautelarmente la cosa.

Un ejemplo puntual de esto es el caso en el que el Ministerio Público solicita la inmovilización de un apartamento de lujo adquirido producto del tráfico de drogas y se limita a poner en su solicitud “un apartamento registrado a nombre de X en el condominio Y”. Ante esta descripción inexacta el Registrador se ve imposibilitado de ejecutar el requerimiento y le pide al solicitante especificar sobre cual apartamento en especifico se refiere, con su respectiva designación catastral.

En caso de que el Ministerio Publico no responda la solicitud, la misma quedará asentada en el libro diario, pero no en el libro de inscripción, lo que implica de que la misma no será de conocimiento público y el apartamento pudiera llegar a ser distraído o afectado por cualquier otro tipo de derecho real accesorio, complicando así todo el proceso judicial.

Independientemente de lo anterior, creo que, con muchas oportunidades de mejora, tenemos un sistema registral solido y un Ministerio Público dispuesto a trabajar con los recursos disponibles. No obstante, entiendo necesario mayor comunicación, interacción y firma de acuerdos interinstitucionales que permitan una mejor fluidez de los procesos y retroalimentación mutua. Reconozco que el derecho registral tiene muchas aristas, y su correlación con el derecho civil no es limitativa, pues también inciden el derecho constitucional, administrativo, tributario, procesal civil y procesal penal, por citar algunos.

En este momento histórico en el que se encuentra el país, en el que la lucha en contra de la corrupción, el narcotráfico y el lavado de dinero son parte de agenda, no solo de gobierno, sino de todo el pueblo dominicano, necesitamos un sistema que fluya solo, en el que todos los actores puedan entender el alcance del derecho registral inmobiliario, más aún, cuando pretendemos recuperar los bienes que han sido obtenido de manera ilícita y no contamos con mecanismos jurídicos que nos facilite el trabajo, como es el caso de la Ley de Extinción de Dominio.

Sin desmedro de lo anterior, debo puntualizar que me duele escuchar muchos prominentes fiscales debatiendo importantes procesos sin poder identificar aspectos tan fundamentales como los principios registrales o la propia función calificadora del registrador de títulos, último aspecto que será abordado de manera puntual en un próximo artículo.

 

Por Robert Mustafá

 

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