Los temas que se han dado entre la ley 108-05 sobre registro inmobiliario y la 140-15 del Notariado, hacen necesario analizar algunos aspectos sobre la función calificadora de cara a la fe pública notarial. Conforme la atribución otorgada por el Reglamento General de Registro de Títulos, en su artículo 48 literal G y H, el registrador de títulos esta investido de la función calificadora, facultad que en ocasiones entra en contrariedad con el principio de seguridad jurídica que indica el artículo 2 de la ley 140-15 del Notariado; La fe pública notarial, que es delimitada en el artículo 20 de la ley 140-15, es una acción delegada por el Estado al notario, la cual es plena respecto a los hechos que en el ejercicio de su actuación ejecute y la misma tiene fuerza probatoria hasta inscripción en falsedad. En ese sentido conforme lo dispuesto por la norma, en ocasiones el alcance de la función calificadora del registrador en los actos que califica puede considerarse conforme la interpretación registral con un mayor peso que la fe pública del notario delegada por el Estado, ya que en ocasiones esos actos son cuestionados en cuanto al fondo no así en forma.
En ese enfoque podemos indicar que el notario como funcionario público en ocasiones es limitado por el alcance de la función calificadora ya que la misma cuestiona los actos notariados por este en base al artículo 48 literal G y H del RGRT, lo que genera la cuestionante en cuanto a la aplicabilidad del principio de jerarquía normativa. La Constitución en su artículo 138 indica los principios de la Administración Pública. Por ende, al momento de plasmar la jerarquía administrativa, ¿puede el registrador de títulos en base a un ordenamiento reglamentario instituido por Resolución núm. 2669-2009, cuestionar el alcance otorgado al notario dispuesto por la ley 140-15? y llegar al punto de deliberar la legitimidad del acto instrumentado por el notario público, siendo claro en cuanto al enfoque del principio de jerarquía y el alcance que presenta una resolución ante una ley.
Sería contraproducente no indicar que el accionar de los registradores de títulos es producto de una función notarial poco fortalecida ya que los notarios deben asumir como asunto de alta prioridad el desarrollo y fortalecimiento de la institución notarial.
Mientras tanto, continua el debate entre dos partes importantes del sistema inmobiliario; por un lado, están los registradores de títulos haciendo uso de la función calificadora salvaguardándose de casos que entienden pueden ser irregulares, por el otro, están los notarios amparados en la fe pública otorgada por la ley. Mientras que en medio de este escenario se encuentran los usuarios que merecen respuesta de un sistema efectivo y resultados de profesionales apegados a la ética y la norma.
Autor: Noel Báez Paredes