Fideicomisos inmobiliarios: Una realidad en la República Dominicana

Por Joan Feliz

Con la promulgación y puesta en práctica de la ley 189-11 sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso en la República Dominicana, y con la única intención de la misma de apoyar políticas que viabilicen el desarrollo de proyectos habitacionales, principalmente viviendas de bajo costo, es cuando llega el país la figura del fideicomiso inmobiliario.

Aunque esta nueva manera de desarrollo de proyectos ha demostrado ser exitosa en otros países, no así en  nuestro país, en donde el fideicomiso es relativamente nuevo y por ello la mayoría de las personas desconocen sus ventajas tributarias y garantías en la protección del patrimonio, sin mencionar el acceso a financiación de distintos proyectos que ésta puede facilitar.

Sin embargo, cada día es más común ver personas, empresas e inversionistas acogerse a esta herramienta, y cómo no hacerlo si el fideicomiso inmobiliario es la opción más transparente independiente y segura para todas las partes, desde el propietario de los terrenos donde se construye el proyecto hasta los compradores finales pasando por los desarrolladores, los inversionistas y las instituciones financieras.

En el Fideicomiso Inmobiliario las obligaciones de todas las partes son claramente identificadas, y la figura del fiduciario que regularmente corresponde a las instituciones financieras se encarga de hacer cumplir lo anteriormente estipulado en el contrato, aún las demás partes no quieran cumplir con las obligaciones que le corresponden.

En la práctica funciona de la siguiente manera: el fiduciario se encarga de fungir como un ente imparcial por un lado que va captando el dinero de los inversionistas y compradores; y por otro lado va desembolsando al constructor mediante un control de cubicaciones, lo que le garantiza a los compradores que su dinero realmente se esté invirtiendo en la obra que pagaron, eliminando la vieja práctica de los constructores de tomar dinero del nuevo proyecto e invertirlo en terminación de proyectos más avanzados.

Por eso la importancia de contratar un fiduciario con experiencia que asegure una actuación prudente y diligente y que actúe profesionalmente en el ejercicio de su encargo. Lo recomendable seria que sean utilizadas las fiducias vinculadas a las entidades bancarias o a grupos económicos importantes, dado la alta reputación y credibilidad que tienen las mismas.

El fideicomiso inmobiliario se constituye en un gran aliado de la desgastada credibilidad de los constructores. También se convierte en un gran aliado de los desarrolladores y uno de los principales beneficios es que los fideicomisos inmobiliarios trabajan con una fase de preventa lo que permite al promotor conocer la viabilidad del proyecto previo a incurrir en gastos mayores, le da la posibilidad al constructor de no necesariamente adquirir el solar en el que se va a realizar el proyecto, y además obviamente acelera y potencializa las ventas, ya que elimina las dudas y desconfianza que pueda tener el comprador.

Otro beneficio considerable es que el fideicomiso puede emitir una garantía fiduciaria al acreedor que funciona como una garantía hipotecaria, pero no paga los impuestos de registro de hipoteca por lo que esto representa un ahorro al proyecto que necesiten financiamiento y una vez concluido el proyecto su proceso de extinción es corto y sencillo

Esta herramienta con apenas diez años se ha convertido en un pilar importante para el desarrollo inmobiliario y cada día es más usual ver grandes desarrolladores anunciar acuerdos de fideicomisos inmobiliarios tanto en la ciudad como en sectores turísticos (Samaná, Punta Cana, etc.), lo que demuestra que los fideicomisos inmobiliarios dan pasos agigantados a convertirse en el aliado principal de la construcción en el país.

Por Joan Feliz

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